不動産投資のキャッシュフロー
カテゴリ： 収益物件
不動産投資をする上で、キャッシュフローは重要な視点です。キャシュフローとは、不動産投資以外でも使いますが、意味としては、
どれだけ収入があって、どれくらいの経費支出があって、どれくらい
手元に資金が残るのか・・・というものを表しています。
いくら綺麗な物件であっても、いくら立地が良くても、
いくら表面利回りが良かったとしても、手元に現金が入ってこないと
意味がありません。
かなりの高収入がある方でしたら、節税対策として、赤字を出すことを
考えるかもしれませんが、一般的なサラリーマンの方であれば、節税は
この時点ではあまり考える必要はないでしょう。
キャッシュフローの計算方法は、
簡単にお伝えすると、家賃収入から諸々の経費を引いたものです。
たとえば、
1億円の一棟マンションを購入したとしましょう。
家賃収入から経費（管理費など）を差し引いた収入が、年900万
あったとします。
また、支払い利息は300万円、元金返済は500万円、減価償却200万円
だったとします。
家賃収入900万 － 利息300万 － 元金400万 ＝200万円
実際入っている年間収入は、200万円です。
次に、経理上の計算方法を考えてみましょう。
経理上（確定申告の申請など）、経費計上できるものできないものがあります。
支払い利息は、経費計上が可能な項目ですが、
元金は経費計上をすることができません。
逆に実質出費のない減価償却費は、経費計上することができます。
以上の点を踏まえて計算すると、
家賃収入900万 － 利息300万 － 減価償却200万 ＝400万円
これでは、問題です。
実際の手元収入額は小さいのに、申告上の収入は額が大きいのです。
税金の金額も増えてきますから要注意です。
このように、キャッシュフローに注意して物件購入を考えましょう。