利回りとは？
カテゴリ： 収益物件
収益物件といえば、「利回り」という単語が出てきます。利回りについて解説をしていきたいと思います。
まずは、利回りの計算方法からです。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2つが存在します。
表面利回りの計算式は、
◆表面利回り(％) ＝ 想定年間収入 ÷ 物件価格
です。
想定年間収入とは、満室時の年間の家賃収入金額のことを
指します。
現在満室ではなかったとしても、賃借人を募集している賃料が
ありますから、それで計算をします。
全部屋の月の家賃 × 12ヶ月分 ですね。
表面利回りというのは一つの目安です。
何も経費などを引いていませんから、簡単に見るだけのものです。
ただ、表面利回りを実質利回りが上回るということは、
あり得ませんから、まず見ておくポイントでしょう。
実質利回りは、経費などを引いたあとの収入を基準にしたものです。
◆実質利回り（％） ＝ （想定年間収入 － 経費） ÷ 物件価格
です。
経費にどんなものが含まれているかというと、
管理費、ローン返済額、税金などです。
物件によっては、表面利回りと実質利回りの差が激しいものがあります。
また、この数字が良いからと言って全てを無視して良いわけでは
ありません。
収益物件として大事なことは、収益を生み出し続けられるかです。
将来的にも、賃貸需要の下がらないエリアなのか、
すぐに修繕が必要ではないのか？などの様々な要素が絡み合ってきます。
利回りというのは、一つの要素にして、複合的に物件を見ていく必要が
あります。